MASTER P.
天璽．天 ｜CULLINAN SKY 第1期
項目是由新鴻基地產發展的分層住宅新盤，位於九龍啟德協調道10號，預計關鍵日期為2025年6月30日。
樓盤資料
所在地區： 九龍啟德
樓盤類別： 分層住宅（分4大區域：Elite Zone、Peak Tower、Pinnacle Tower、Apex Tower）
中文地址： 協調道10號
英文地址： 10 CONCORDE ROAD
物業幢數： 3棟（分別為第3座、第5座及第6座）
物業層數： 33至38層（1座樓高44層、2座樓高38層；實際不設4樓、13樓、14樓、24樓、29樓、34樓及44樓）
單位總數： 906伙
樓層高度： 2.85至4米
實用面積： 約236至3,936平方呎
單位間隔： 開放式至4房，另設特色戶
管理公司： Infinite Carat Living Limited（新鴻基地產旗下物業管理）
管理月費： 每平方呎約港幣 5.58 元
屋苑車位： 約334個（全期車位總數，第1期與第2期共用）
小學校網： 34校網
中學校網： 九龍城區
預計落成日期： 2025年6月30日（項目第1期已陸續分批安排入伙）
預計關鍵日期： 2025年6月30日
預約網頁： 按此瀏覽
戶型分有標準戶、連平台戶、極高層連平台戶及特色戶
標準戶共有878伙，分佈於各座 Elite Zone、Peak Tower、Pinnacle Tower 及 Apex Tower。其中低層 Elite Zone 標準戶實用面積為236至887平方呎，戶戶配置24至35平方呎露台及16平方呎工作平台；而其餘高層大樓標準戶實用面積為445至1,993平方呎，配置29至118平方呎露台。
其中第5座 Elite Zone 6樓B6室屬項目第1期最小單位，實用面積236平方呎，屬開放式間隔。
連平台戶則設16伙，位於第3座32樓A至D室、第5座32樓A至G室（不包括B室）及第6座32樓A、C、D、F、G、H室，實用面積由445至1,993平方呎，各配置14至144平方呎平台和29至118平方呎露台。
極高層連平台戶設6伙，位於第3至6座的頂層特色樓層，面積1,606至2,991平方呎，配有平台及露台。
特色戶方面，項目另設有位於42樓、面積介乎1,614至2,002平方呎的連天台單位，以及位於第3座49至50樓的2伙頂層複式戶（實用面積3,553至3,936平方呎），後者包含3座頂層複式B室作為第1期最大單位，配備私人泳池。
配套設施
景觀
整個天璽．天住宅項目設有雙會所體系，連同戶外綠化園林空間總面積逾10萬平方呎，分為「天中庭 CLUB SKYLINK」、「Sky garden 空中花園」及「天上天 CLUB SKYWALK」3大區域，消閒設施多達近20項，屬新地近年於啟德新區打造的頂級旗艦規模。
當中位於項目第1期的住宅會所面積約22,833平方呎，提供包括露天泳池等康樂設施，另設有16,934平方呎空中花園及44,618平方呎園景區/綠化地帶。
值得一提的是項目的綠色建築認證的暫定評級為「金級」，表示其在能源消耗的表現十分出色。
據新地代理表示，項目特意採用獨特的雙會所規劃，其中位於大廈30至31樓、高逾100米的空中會所「天上天」，特設全區唯一長約50米的戶外無邊際「星空泳池」，讓住戶在享受暢泳之餘，亦能居高臨下俯瞰啟德都市景色。
發展商同時表示，項目榮獲多項綠色健康建築標準與智能配置，包括已獲得國際級的《WELL健康社區標準》或健康建築預認證，全屋並配備智能溫控、燈光及空氣淨化系統，部份戶型更引入先進節能設備，充份展現項目於可持續發展及現代健康建築設計方面的卓越成就。
整個天璽．天住宅項目高達170米，連同周邊無遮擋的天際視野，分為「Peak Tower 總統尊貴大宅」、「Pinnacle Tower 尊尚大宅」、「Apex Tower 時尚大宅」及「Elite Zone 核心大宅」4大區域，景觀層次多達數個級別，屬新地近年於啟德新區打造的最高端天際景致。
當中位於項目第1期核心的高層頂尖單位，提供包括維多利亞港海景等極致景觀，另設有全港最大約300萬平方呎的啟德車站廣場無邊綠化區及都市霓虹景致。
值得一提的是項目高座單位的景觀透光度與通風設計的暫定評級為極高水平，表示其在引進天然光線與開揚視野的表現十分出色。
據新地代理表示，項目特意採用獨特的超高層雙向規劃，其中位於大廈高層、面向東南及南向的尊貴大戶，特設全區罕有可跨越周邊建築的寬闊視角，讓住戶在享受私隱之餘，亦能居高臨下俯瞰維多利亞港遠海景及九龍東核心商業區。
發展商同時表示，項目榮獲多項國際級景觀融合與現代建築美學設計，包括高達近3米至4米的特高樓層及大銀幕式玻璃幕牆，全屋並配備特大低反射防紫外線觀景窗，部份戶型更外連寬闊露台，充份展現項目於極致景觀享受及奢華豪宅生活設計方面的卓越成就。
交通
生活配套
於項目鄰近的協調道及啟德車站廣場設有港鐵啟德站及多條巴士、專線小巴路線；除可全天候無縫連接港鐵屯馬綫外，亦設有城巴20X、797號等巴士路線，來往尖沙咀、觀塘及新蒲崗；周邊的承啟道及沐虹街另有20、22、24及108等巴士路線，來往大角咀、九龍塘、啟業及銅鑼灣等區。
據發展商稱，天璽．天作為啟德新區核心地皇發展項目，項目建有地下行人隧道，可全天候無縫連接港鐵啟德站，並可一步直達基座大型商場「天璽．天 Mall」。該地下隧道網絡同時貫通左鄰的 AIRSIDE 商場，以及右鄰的 The Twins 雙子匯及崇光啟德店，進一步改善出入，全面構建出一個緊密相連的3分鐘都會核心生活圈。
於項目鄰近的啟德城中心設有佔地逾 24 萬平方呎的基座旗艦商場「天璽．天 Mall」，全面引入多間國際奢華服飾、文藝娛樂及環球高端餐飲食肆；步程範圍內亦有大型地標商場 AIRSIDE、零售巨擘 The Twins 雙子匯以及崇光百貨（SOGO）啟德店。無論是日常採購高級食材、品嚐星級美食或享受潮流購物，皆能全方位滿足各類高尚生活需求。
據發展商稱，天璽．天作為全港最大城市廣場「啟德車站廣場」的軸心點，住戶下樓即可全天候無縫連接廣達約 300 萬平方呎的戶外綠化園林與綜合消閒設施。同時，項目更配合鄰近即將全面啟用、可容納 5 萬人的啟德體育園，以及長約 1,500 米的啟德地下購物街，透過多條全天候行人天橋與地下隧道緊密相連，進一步改善出入，全面構建出一個緊密相連的 3 分鐘國際級都會全能生活圈。
社區康樂設施
天璽．天住宅項目鄰近設有佔地逾28萬平方米的多元化戶外及室內運動園區「啟德體育園」，其中體育場地配套規模宏大，提供多達數十種運動的專業運動及消閒場地，當中包括：主場館、青年運動場、室內體育館、保齡球場及多個戶外球場等，目前多個場地與零售館已經啟用並可供公眾到訪與預約。園區內另設有可供免費使用的公共開放空間、單車徑和跑步徑。
此外，園區內的「啟德零售館」及「啟德體藝館」現有多個運動場地、休閒娛樂及商戶進駐，包括可容納約5萬名觀眾、適合舉辦國際級體育賽事、頂級演唱會及大型主題展覽的主場館；佔地逾4萬呎並設有桌球、酒吧及KTV區的娛樂保齡球場「Top Bowl」；可容納多達1萬名觀眾並提供12個標準籃球場空間作社區租用的室內體育館；同時提供完善餐飲美食街與超過50間環球餐廳的美食廣場；以及設有可容納5,000名觀眾、適合進行田徑訓練及本地足球賽事的「啟德青年運動場」。
而鄰近的啟德海濱及都會公園另有即將落成、佔地廣闊的水上活動中心，全面引進各類新穎的水上康樂活動。
項目背景及動向
新地啟德「天璽．天」地皮，由新鴻基地產（新地）於2018年5月以官地招標形式奪得，是集團於啟德城中心核心地帶獲批出的一幅大型旗艦級地盤。
該地盤地段為新九龍內地段第6568號，位於九龍啟德協調道10號，地盤可建總樓面面積約141.49萬平方呎，當中包括約106.26萬平方呎的住宅樓面面積，以及約35.23萬平方呎的非住宅樓面作為大型旗艦商場等消閒設施。
據2020年5月屋宇署的資料月報顯示，項目所在地段已獲批出建築圖則，將興建5幢樓高32至39層高的商住物業，並另設3至5層高的平台基座。
據了解，新地對此項目極為重視，於2018年以高達251.61億元的獨資投標價成功奪地，創下當時本港官地史上最貴的紀錄，至今仍保持全港最貴住宅官地王寶座，每呎樓面地價高達17,776元，成為本港近年來最具指標性的地王級發展個案。
據發展商早前提交的文件顯示，整個天璽．天發展項目共提供1,490伙住宅單位，其 中第1期由第3座、第5座及第6座組成，總共提供906伙分層住宅單位，戶型由開放式至四房不等，預計落成關鍵日期為2025年6月30日。
據屋宇署及地政總署資料顯示，天璽．天住宅項目第1期已全速推進，高座大廈主要提供中大型豪華戶型，高低座規劃分明；而項目的基座非住用樓面則會打造為全新地下購物街網絡，無縫直通港鐵啟德站。
整個項目將分為兩期發展。發展商於2022年起便分階段為第1期及第2期申請預售樓花同意書。其中第1期在呈交申請後，於2023年6月正式獲地政總署批出預售樓花同意書；而第2期則緊隨其後在2024年11月亦順利獲批預售。
發展商在2023年4月20日正式公佈項目中英文名稱為「天璽．天 Cullinan Sky」。新地代理執行董事及管理層隨後透露，樓盤的各項籌備與推廣工作均進行得如火如荼，售樓說明書隨即上載，並全速開放位於九龍站環球貿易廣場（ICC）的頂級旗艦示範單位，為開售作全方位部署。
新地副董事總經理雷霆及團隊於2024年9月多次與傳媒會面時稱，項目第1期目前所有籌備工作已進入最後階段，並配合市場減息的利好市況，最快將於月內正式登場推售。
項目第1期在開放示範單位予傳媒及大眾參觀後，反應空前熱烈。發展商隨即於2024年9月下旬正式上載售樓說明書並向公眾揭開面紗。
項目在2024年9月23日正式公佈首張價單，涉及182伙單位，實用面積介乎240至887平方呎，間隔涵蓋開放式至四房，買家最高可享13.5%折扣優惠。發展商形容首批定價為「核心超值價」，隨後引發全港入票狂潮，首輪登記即創下啟德新盤歷來最高的收票紀錄，並在10月開售首日將推售單位全數沽清。