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項目是由新世界發展的分層住宅新盤，位於九龍塘玫瑰街28號，預計關鍵日期為2027年11月30日。
樓盤資料
所在地區： 九龍石硤尾（緊鄰九龍塘又一村傳統豪宅區）
樓盤類別： 低密度分層屋苑（主打特色複式大宅及三、四房豪華大戶）
中文地址： 玫瑰街28號
英文地址： 28 ROSE STREET
物業幢數： 1棟
物業層數： 8層（另設有1層地庫，實際層數以售樓說明書為準）
單位總數： 109伙
樓層高度： 約3米至3.5米
實用面積： 約298至3,058平方呎
單位間隔： 1房至4房（包含特色複式大戶）
管理公司： 新世界物業管理有限公司
管理月費： 尚待公佈（以官方公佈為準）
屋苑車位： 設有住客車位（具體數目以發展商公佈為準）
小學校網： 40校網
中學校網： 深水埗區
預計落成日期： 2027年11月30日
預計關鍵日期： 2027年11月30日
預約網頁： 按此瀏覽
戶型分有標準戶、連平台戶及特色戶
標準戶共有69伙，分佈於第1座各層（主要主打3房及4房大宅）。其中一、兩房標準戶實用面積為336至586平方呎，戶戶配置22至26平方呎露台；而其餘三、四房大戶標準戶實用面積為867至1,294平方呎，配置寬闊露台。
其中位於低層、面積336平方呎的單位屬項目標準戶中最小單位，屬1房間隔。
連平台戶則設有少量特定伙數，位於特定低層及特色樓層，實用面積由298平方呎起，各配置不同廣度的專屬平台與外連露台。 [1, 2]
極高層特色戶及複式大宅主要位於7樓及8樓的頂層特色樓層，面積多逾1,600平方呎以上，配有寬廣的平台及高空露台。
特色戶方面，項目另設有分佈於各座（或特定樓層）面積廣闊的連天台或連花園單位，以及全盤僅設1伙的頂級花園大宅「Rosa Villa」（實用面積3,058平方呎），後者作為全項目最大單位，配備高達910平方呎的私人花園及專屬車房配置。
配套設施
景觀
整個滶蘊住宅項目設有低密度莊園式會所，連同戶外綠化園林空間總面積逾1萬平方呎，分為「玫瑰雅聚 ROSA LIVING」、「The Sculpture Garden 雕塑花園」及「康體養生水療坊 WELLNESS SPA」3大區域，消閒設施多達近15項，屬新世界發展近年於九龍塘核心地帶打造的頂級精品豪宅規模。
當中位於項目核心的住客會所面積約6,500平方呎，提供包括戶外園林泳池等康樂設施，另設有相應面積的空中花園及園景區/綠化地帶。
值得一提的是項目的綠色建築認證的暫定評級為「金級」，表示其在能源消耗的表現十分出色。
據新世界發展表示，項目特意採用獨特的莊園式景觀規劃，其中位於中高層的景觀交匯處「玫瑰雅聚」，特設全區罕有的綠意流動平台與「林蔭日光泳池」，讓住戶在享受暢泳之餘，亦能與周邊九龍塘低密度別墅景致和自然翠綠融為一體。
發展商同時表示，項目榮獲多項國際級綠色與健康建築設計指標，包括已獲得《BEAM Plus 新建建築》暫定金級認證，全屋並配備新世界專屬的智能家居控制、全方位空氣過濾及智慧節能溫控系統，部份戶型更引入高規格隔音與天然採光設備，充份展現項目於可持續發展及低密度現代奢華健康住宅方面的卓越成就。
整個滶蘊住宅項目採取低密度莊園式設計，連同周邊寧靜的綠意視野，分為「Rosa Villa 頂級花園大宅」、「Grand Pavilia 尊尚大宅」、「Classic Residence 時尚大宅」及「Cosy Apartment 核心大宅」4大區域，景觀層次多達數個級 別，屬新世界發展近年於九龍塘核心地帶打造的最高端莊園景致。
當中位於項目核心的精選大戶單位，提供包括九龍塘低密度別墅群及翠綠山景等極致景觀，另設有緊鄰的石硤尾公園綠化區及獅子山優美山脊線景致。
值得一提的是項目單位的景觀透光度與通風設計的暫定評級為極高水平，表示其在引進天然光線與開揚視野的表現十分出色。
據新世界發展表示，項目特意採用獨特的低密度雙向規劃，其中位於大廈中高層、面向東南及南向的尊貴大戶，特設全區罕有可跨越周邊低密度建築的寬闊視角，讓住戶在享受高私隱度之餘，亦能俯瞰九龍塘一帶的城市綠洲及遠眺筆架山一帶自然美景。
發展商同時表示，項目榮獲多項國際級景觀融合與現代建築美學設計，包括高達近3米至3.5米的特高樓層及精緻的玻璃幕牆，全屋並配備特大低反射防紫外線觀景窗，部份戶型更外連寬闊露台或私家花園，充份展現項目於極致景觀享受及奢華豪宅生活設計方面的卓越成就。
交通
生活配套
於項目鄰近的窩仔街、大坑東道及南昌街設有港鐵石硤尾站及多條巴士、專線小巴路線；除可全天候無縫連接港鐵觀塘綫外，亦設有九巴2D、104號等巴士路線，來往黃大仙、旺角及港島中西區；周邊的歌和老街及大埔道另有2B、86、86C及214等巴士路線，來往長沙灣、九龍城、沙田及油塘等區。
據發展商稱，滶蘊作為九龍塘與石硤尾交界的核心低密度豪宅發展項目，項目周邊建有完善的綠化行人步道，可快捷步行直達港鐵石硤尾站（緊鄰九龍塘站一站之隔），並可一步直達區內優質校網與名校生活圈。該路網同時貫通左鄰的大坑東休憩區，以及右鄰的又一城商場（Festival Walk），進一步改善出入，全面構建出一個緊密相連的5分鐘傳統豪宅核心生活圈。
於項目鄰近的九龍塘核心地帶設有佔地逾 100 萬平方呎 的頂級旗艦商場 「又一城（Festival Walk）」，全面引入多間國際奢華服飾、文藝娛樂、大型溜冰場及環球高端餐飲食肆；車程或步程範圍內亦有旺角 MOKO 新世紀廣場、尖沙咀大型商場及九龍城傳統美食街區。無論是日常採購高級食材、品嚐星級美食或享受潮流購物，皆能全方位滿足各類高尚生活需求。
據發展商稱，滶蘊作為傳統低密度豪宅區的軸心點，住戶下樓即可快捷連接廣達約 12.5 公頃（約 135 萬平方呎） 的 「石硤尾公園」 戶外綠化園林與綜合消閒設施。同時，項目更配合鄰近已全面啟用、設有多項專業設施的 石硤尾公園體育館與網球場，以及長約 數公里 的筆架山及獅子山自然行山徑，透過多條優美寧靜的林蔭步道緊密相連，進一步改善出入，全面構建出一個緊密相連的 5 分鐘 國際級豪宅全能生活圈。
社區康樂設施
滶蘊住宅項目鄰近設有佔地廣闊的多元化戶外及室內運動園區 「石硤尾公園及體育館」，其中體育場地配套規模宏大，提供多種運動的專業運動及消閒場地，當中包括：室內體育館、網球場、人造草地足球場、天然草地大球場及多個戶外球場等，目前多個場地與公共空間已經啟用並可供公眾到訪與預約。園區內另設有可供免費使用的公共開放空間、兒童遊樂場和健體跑步徑。
此外，園區內的「石硤尾公園體育館」及周邊的康樂設施現有多個運動場地、休閒娛樂及設備進駐，包括設有 1個可容納約500名觀眾、適合舉辦本地體育賽事及學校運動會的天然草地田徑場；佔地逾數萬呎並設有 8個標準硬地網球場 的專業網球服務區；可提供 2個籃球場或2個排球場（或8個羽毛球場）空間 作社區租用的室內主場館；同時提供完善休閒配套與鄰近 「又一城」內設有全港頂級大型室內溜冰場 的娛樂消閒選擇；以及設有 1個符合國際標準、配備有蓋看台 且適合進行各類足球賽事與訓練的「石硤尾公園人造草地足球場」。
而鄰近的歌和老街及大坑東另有已經落成、佔地廣闊的歌和老街壁球及乒乓球中心，全面引進各類完善的都市室內康樂活動。
項目背景及動向
滶蘊住宅項目鄰近設有佔地廣闊的多元化戶外及室內運動園區 「石硤尾公園及體育館」，其中體育場地配套規模宏大，提供多種運動的專業運動及消閒場地，當中包括：室內體育館、網球場、人造草地足球場、天然草地大球場及多個戶外球場等，目前多個場地與公共空間已經啟用並可供公眾到訪與預約。園區內另設有可供免費使用的公共開放空間、兒童遊樂場和健體跑步徑。
此外，園區內的「石硤尾公園體育館」及周邊的康樂設施現有多個運動場地、休閒娛樂及設備進駐，包括設有 1個可容納約500名觀眾 、適合舉辦本地體育賽事及學校運動會的天然草地田徑場；佔地逾數萬呎並設有 8個標準硬地網球場 的專業網球服務區；可提供 2個籃球場或2個排球場（或8個羽毛球場）空間 作社區租用的室內主場館；同時提供完善休閒配套與鄰近 「又一城」內設有全港頂級大型室內溜冰場 的娛樂消閒選擇；以及設有 1個符合國際標準、配備有蓋看台 且適合進行各類足球賽事與訓練的「石硤尾公園人造草地足球場」。
而鄰近的歌和老街及大坑東另有已經落成、佔地廣闊的歌和老街壁球及乒乓球中心，全面引進各類完善的都市室內康樂活動。